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    “舊改”接棒“棚改”,樓市將迎來新一輪爆發?

    2019-06-28 11:17   來源:和訊網

        6月19日,國務院常務會議提出“加快推進城鎮老舊小區改造,順應群眾期盼改善居住條件”,這就是我們所說的“舊改”。

      

        文件指出:老舊小區改造涉及居民上億人,能夠促進住戶戶內改造并帶動消費?梢哉f舊改既是一個民生工程又是一個發展工程,影響人群廣泛,據專家預估投資體量可能高達4萬億。

      今天主要跟大家聊聊“舊改”會不會成為下一個棚改?對房地產會造成什么影響?

      “舊改”不是“棚改”

      先說結論:“舊改”不會成為“棚改”。

      這兩種改造是有區別的:

      第一:改造形式不同

      棚改屬于拆了重建,而舊改屬于小修小補。

      “舊改”政策,更多的和我們裝修房子,翻修房子的意思差不多,和棚改的推了重蓋,體量完全不同。

      按照相關文件:舊改主要是重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施,有條件的可加裝電梯,配建停車設施。在小區改造基礎上,引導發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務。推動建立小區后續長效管理機制。

      給大家舉個例子:我們買了一件衣服,穿了兩年發現紐扣掉了,那我們重新縫一個就可以了,這就相當于“舊改”,而棚改相當于我們買了衣服,穿了一段時間后發現漏了一個大洞,只能扔掉重新再買一件。本質上是有區別的。

      退一萬步講,即便是“舊改”涉及整體拆遷改造,那也是極少極少的一部分,和棚改的量級完全不一樣。

      總之,投資的體量和規模完全趕不上棚改,而且這些舊改的居民,也不會被推向市場,不會新增購房需求。

      第二:資金來源不同

      棚改的資金來源主要是央行PLS貸款和地方債。棚改能成為樓市發動機的根本原因其實并不是大拆大建,而是有定向放水的強力支持。

      而舊改的資金來源主要為中央補助為基礎,剩下的是社會力量、居民等自己出錢。

      要服從市場化運作的商業邏輯,財政補貼力度并不會太大,而且更多的很可能是居民自己補貼花錢改造,商業效益并沒有太高。目前來看,老舊小區改造,目前走的還是民生工程的路線,意在穩定投資和提振消費,而非刺激房價。

      舊改有什么影響?

      舊改對樓市會帶來什么影響?

      總體看下來,舊改并不會對樓市造成太大的影響,原因主要為幾方面:

      一、舊改無論是小修小補還是大拆大建,都難以制造大量的新增需求。

      此次舊改規模沒有棚改大,并不會像棚改貨幣化一樣,釋放大量的需求,沒有貨幣補貼的刺激,沒有拆遷戶帶資入場,也很難攪熱樓市。

      并且隨著政府“房住不炒”、“穩定樓市”的政策進一步加強,想要通過“舊改”的朋友可以清醒一點了,這是不可能的事。

      二、有利于主城區的價值回升,租金提升。

      一般現在的主城區的房子都是比較老舊的房,水電煤、供暖等都多多少少會出現問題,包括配套設施:電梯、應急車道等都不完備,物業和綠化也都有問題。而這次“舊改”的升級改造,也可以提高居民的生活品質,自然房價會有所提升,租金也會有所提高。

      

        一線城市的這些老舊小區的住戶們是絕對受益的,畢竟,現在在一線城市,土地供應比較少,每到有土地上市,價格也是蹭蹭蹭的上漲,這回舊改存量房的入市,不僅有利于穩定房價,還讓更多的老破小有了賣出的可能。

      但對于三四線城市的老破小來說,我認為并不是很樂觀,本身三四線城市的棚改后遺癥就很大,庫存壓力就已經在攀升,舊改后更多房源入市,對于三四線城市來說房價不容樂觀。

      三、更好地遏制房地產粗放開發以及平衡市場供給。

      目前全國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人,量大面廣,如此龐大住房體量再次盤活,市場對于新樓盤的需求一定會相應減少。

      很多改善型用戶的選擇面也加寬了,之前大家都不愿意買的老破小,價格又高、品質又差,這次改造結束之后,愿意購買或持有這類住房的老百姓(603883)一定會增加。

      改還是不改?

      說到最后,那如果是我們自己的老舊小區,到底是改還是不改呢?

      我覺得整體來說還是要改的。

      如果是抱著房子升值的目的,改一改其實也是可以的,不過前提也要參考一下當地的二手房市場,能出手才是第一要務。

      如果不出手,有余錢也是可以改一改的,能夠讓生活品質提升,自己住著更舒服也是個不錯的選擇。

      

     
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